Обобщение

судебной практики по рассмотрению Советским районным судом

Саратовской области в период 2022-2024 год гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством

В соответствии с планом работы Советского районного суда Саратовской области на первое полугодие 2025 года, произведено обобщение судебной практики по рассмотрению Советским районным судом Саратовской области в период 2022-2024 год, гражданских дел по спорам, связанным с самовольным строительством.

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 ЗК РФ (ст. 39.2 ЗК РФ) и в порядке, установленном ст. 39.2 - 39.20 ЗК РФ. При осуществлении контроля государственным (муниципальным) образованием (арендодателем) за исполнением условий договора аренды часто встречаются ситуации, когда недвижимое имущество арендатора не соответствует целевому назначению или виду разрешенного использования земельного участка.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). П.1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется п. 7 ст. 1 ГрК РФ, в котором содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В случае если арендатор возвел на арендуемом земельном участке объект недвижимости, не соответствующий целевому назначению или виду разрешенного использования, то арендатор по истечении срока договора аренды обязан снести указанный объект недвижимости, возведенный им на арендуемом земельном участке. В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий этого договора. Кроме того, использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления.

Строительство объектов недвижимости на арендованном земельном участке, не предназначенном для этих целей и не соответствующем целевому назначению или виду разрешенного использования, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Создание постройки на арендованном земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, не предназначенном для этих целей, является одним из критериев отнесения строения арендатора к самовольной постройке.

В силу указанных  постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена арендатором с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющим вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Изучение судебной практики гражданских дел, по спорам, связанным с самовольным строительством, показало, что за период с 01 января 2022 года по 31 декабря 2024 года Советским районным судом Саратовской области рассмотрено – 4 дела указанной категории.

По указанным делам 2 гражданских иска были разрешены с удовлетворением требований истцов. Нарушений установленного срока рассмотрения дел данной категории судьями не допускалось.

При рассмотрении дел по спорам, связанным с самовольным строительством суды руководствовались, в частности:

– Конституцией РФ; Земельным кодексом РФ; Гражданским процессуальным кодексом РФ;  Постановлением пленума Верховного суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практики при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ПостановлениеМ Пленума Верховного Суда РФ от 09 июля 2019 № 26 «О некоторых вопросах применения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с введением в действие Федерального закона от 28 ноября 2018 года № 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», другими федеральными законами и нормативными актами.

Так, например, Уразова А.М. обратилась с исковым заявлением к администрации Советского муниципального  района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку, указывая, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с разрешённым использованием: жилые дома усадебного типа в черте населённого пункта для ведения личного подсобного хозяйства, объекты обслуживания повседневного пользования, категория земель: Земли населённых пунктов. На земельном участке было возведено нежилое здание состоящее из двух Литера общей площадью . Литера А нежилое здание, Литера А1 Пристройка. Согласно заключению судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизе проведенной в рамках гражданского дела № 2-379/2019, расположенный на земельном участке магазин, соответствует существующим нормам, за исключением градостроительных требований. По устранению нарушений градостроительных требований истцом был произведён раздел принадлежащего ей данного земельного участка на два участка, и находящемуся под нежилым зданием, был изготовлен технический план на нежилое здание, на основании которого был  изготовлен технический план (в электронном виде) для постановки на кадастровый учёт, однако Росреестром была приостановлена государственная регистрация на нежилое здание, так как оно является самовольной постройкой. При обращении в администрацию Советского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию магазина истцу было отказано по причине отсутствия необходимых документов.

Решением Советского районного суда Саратовской области от 22 июня 2022 года были удовлетворены требования истца, было признано за Уразовой А.М. право собственности на нежилое здание.

1 гражданское дело указанной категории было передано по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

Так Еналиев А.Т. обратился в суд с иском к администрации Советского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. Исковые требования мотивировал тем, что 30 ноября 1996 года истец приобрел у КФХ Еналиева Т.А. нежилое здание, площадью 102,17 кв. 12 ноября 2007 года указанный объект недвижимости был продан Юсеевой Х.Т. Впоследствии на основании договора дарения от 10 октября 2017 года истец приобрел указанное нежилое здание в собственность. В период владения и пользования зданием истцом была произведена пристройка к зданию, в результате чего увеличилась его площадь. Здание расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на основании оговора аренды земельного участка. Ссылаясь на заключение проведенного досудебного исследования, согласно выводам которого реконструкция нежилого здания – магазина, , соответствует градостроительным, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, токсикологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью гражданам не создает, прав и законных интересов третьих лиц не нарушает, истец просил сохранить в реконструированном виде нежилое одноэтажное здание и признать за ним право собственности на него.

В соответствии со ст. 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

В силу ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды также, разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя.

В связи с чем, в ходе рассмотрения дела судом поставлен на обсуждение вопрос о передаче гражданского дела по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области, так как в процессе рассмотрения дела было установлено, что субъектами данного спора являлись юридическое лицо и индивидуальный предприниматель, при этом характер спора был связан с предпринимательской деятельностью.

На основании указанных обстоятельств, определением Советского районного суда Саратовской области от 25 октября 2024 года указанное гражданское дело было передано подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

1 гражданское дело указанной категории было оставлено Советским районным судом Саратовской области рез рассмотрения.

Так, Уразова А.М. обратилась в Советский районный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, к администрации Золотостепского МО Советского района Саратовской области, указывая, что на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, возвела нежилое строение – магазин, без соответствующего разрешения. Обратившись в регистрирующий орган для оформления права собственности на указанное строение, получила уведомление о приостановление регистрации, впоследствии отказа, ввиду не предоставления разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. После чего, истица обратилась в суд с названными требованиями, указывая в качестве ответчика администрацию Золотостепского муниципального образования Советского района Саратовской области.

Одновременно, в судебном заседании, представитель истца по доверенности Саенкова С.Ю., пояснила, что до обращения в суд, с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию, разрешения на строительство, в соответствующий орган истец не обращалась, кто выдает названные документы: администрация Золотостепского муниципального образования или администрация Советского муниципального района, пояснить не смогла.

На основании изложенного, определением Советского районного суда Саратовской области от 15 марта 2022 года названное исковое заявление было оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом, в нарушение требований ст. 222 ГПК РФ, досудебного порядка урегулирования спора.

Решения Советского районного суда Саратовской области по делам указанной категории не изменялись и не отменялись судебными актами вышестоящих судов.

Подводя итоги, можно сказать, что процесс гражданского судопроизводства по делам, связанным с самовольным строительством, требует от судей не только надлежащего использования положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов и Конституции Российской Федерации, но также полного и тщательного анализа всех имеющихся доказательств и обстоятельств дела. В то же время судопроизводство делам, связанным с самовольным строительством способствует соблюдению как норм законодательства, закрепленных указанными нормативно-правовыми актами и кодексами Российской Федерации, так и содержащимися в Конституции Российской Федерации, тем самым поддерживая законность и способствуя реализации целей судопроизводства.

Судья                                                                                                                          О. В. Степанова